Sommaire
- LMNP ou location nue : deux stratégies d’investissement différentes
- 1. Location nue : fonctionnement et fiscalité
- Le régime micro-foncier
- Le régime réel foncier
- 2. LMNP : fonctionnement et fiscalité
- Le régime micro-BIC
- Le régime réel BIC
- 3. Comparatif fiscal : location nue ou LMNP ?
- 4. Le changement majeur de 2025 : la revente en LMNP
- 5. Quel régime choisir selon son projet ?
- Vous recherchez la simplicité
- Vous financez votre bien à crédit
- Vous souhaitez maximiser votre rentabilité fiscale
- Vous privilégiez la détention longue et la stabilité
- 6. Exemple comparatif : un investissement de 200 000 €
- Conclusion
LMNP ou location nue en 2026 : quelle fiscalité choisir pour investir dans l’immobilier ?
LMNP ou location nue : deux stratégies d’investissement différentes
Lorsqu’on investit dans un logement destiné à la location, le choix entre location nue et location meublée non professionnelle (LMNP) ne se limite pas à une question de mobilier.
Les deux solutions relèvent de régimes fiscaux différents. Elles n’offrent ni les mêmes possibilités de déduction, ni les mêmes contraintes comptables, ni les mêmes conséquences lors de la revente.
En 2026, les évolutions fiscales récentes rendent notamment indispensable une nouvelle comparaison du LMNP, en particulier depuis la modification du traitement des amortissements lors de la cession d’un bien.
Le bon choix dépend donc de trois éléments : les revenus locatifs attendus, les charges supportées et la durée de détention envisagée.
1. Location nue : fonctionnement et fiscalité
La location nue consiste à louer un logement non meublé, destiné à constituer la résidence principale du locataire ou à être occupé dans les conditions prévues par le bail.
Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Deux régimes fiscaux sont possibles.
Le régime micro-foncier
Le micro-foncier est accessible lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 €, sous réserve de ne pas relever d’un dispositif excluant ce régime.
L’administration applique automatiquement un abattement de 30 %.
Exemple :
Pour 12 000 € de loyers annuels hors charges :
- Revenus encaissés : 12 000 €
- Abattement forfaitaire : 3 600 €
- Revenu foncier imposable : 8 400 €
L’avantage est la simplicité. Aucune comptabilité détaillée des charges n’est nécessaire pour calculer le revenu imposable.
En revanche, les dépenses réelles ne peuvent pas être déduites individuellement.
Le régime réel foncier
Au-delà du seuil du micro-foncier, le régime réel s’applique. Il peut également être choisi volontairement lorsque le micro-foncier est accessible.
Il permet de déduire les charges éligibles réellement supportées pour le logement, notamment :
- Les intérêts d’emprunt et frais de financement déductibles.
- Les dépenses d’entretien et de réparation.
- Certaines primes d’assurance.
- Les frais de gestion.
- La taxe foncière, hors taxes récupérables.
- Certaines dépenses de travaux répondant aux conditions fiscales.
Le régime réel devient particulièrement intéressant lorsque les charges déductibles dépassent l’abattement forfaitaire de 30 %.
Il permet également, sous certaines conditions, de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite légale applicable, avec report du surplus sur les revenus fonciers futurs.
2. LMNP : fonctionnement et fiscalité
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement à la location nue.
Pour être considéré comme meublé, le logement doit disposer des équipements et du mobilier indispensables à une occupation normale.
Le statut LMNP est applicable lorsque les conditions du statut professionnel ne sont pas réunies.
En 2026, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) suppose notamment que les recettes annuelles du foyer fiscal dépassent 23 000 € et soient supérieures aux autres revenus d’activité retenus par la réglementation.
Le LMNP présente deux principaux régimes fiscaux.
Le régime micro-BIC
Pour les revenus perçus en 2026, le seuil général applicable aux locations meublées de longue durée est de 83 600 €, avec un abattement forfaitaire de 50 %.
Les meublés de tourisme non classés constituent une exception : leur seuil reste fixé à 15 000 €, avec un abattement de 30 %.
Le montant imposable est calculé automatiquement.
Exemple pour une location meublée longue durée :
- Recettes annuelles : 12 000 €
- Abattement de 50 % : 6 000 €
- Bénéfice imposable : 6 000 €
Comme pour le micro-foncier, les charges réelles ne sont pas déduites individuellement.
Le régime réel BIC
C’est souvent le principal intérêt du LMNP.
Le régime réel permet de déduire les charges réellement supportées et, sous conditions, d’amortir :
- Le logement, hors valeur du terrain.
- Le mobilier.
- Les équipements.
- Certains travaux et investissements.
L’amortissement permet de répartir comptablement le coût d’un investissement sur sa durée normale d’utilisation.
Exemple simplifié :
Un investisseur acquiert un appartement meublé pour 200 000 €, dont 30 000 € correspondent au terrain.
La base amortissable du bâti est donc de 170 000 €.
Avec une hypothèse pédagogique d’amortissement moyen de 2,5 % par an, cela représente 4 250 € d’amortissement annuel, auxquels peuvent s’ajouter ceux du mobilier et des équipements.
Ce mécanisme peut fortement réduire le bénéfice imposable.
Attention : l’amortissement fiscal du LMNP est encadré. Il ne peut notamment pas créer ou augmenter un déficit fiscal dans les conditions ordinaires du régime.
3. Comparatif fiscal : location nue ou LMNP ?
| Critère | Location nue | LMNP |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | BIC |
| Régime micro | Micro-foncier | Micro-BIC |
| Seuil micro général | 15 000 € | 83 600 € en 2026 |
| Abattement micro | 30 % | 50 % en 2026 |
| Déduction des charges au réel | Oui | Oui |
| Amortissement du logement | Non | Oui, hors terrain |
| Comptabilité au réel | Simplifiée | Comptabilité commerciale |
| Déficit | Régime foncier | Régime BIC LMNP |
| Durée habituelle du bail | 3 ans minimum pour un bailleur personne physique, hors exceptions | 1 an minimum, ou 9 mois pour un étudiant, hors exceptions |
Les deux régimes ne sont donc pas directement comparables à partir de leur seul abattement.
Le régime réel LMNP peut produire un résultat fiscal faible malgré une trésorerie positive, grâce aux amortissements. Le régime réel foncier permet quant à lui de déduire certaines charges et de bénéficier du mécanisme du déficit foncier.
4. Le changement majeur de 2025 : la revente en LMNP
Un élément doit désormais entrer dans le calcul de rentabilité du LMNP : la fiscalité applicable lors de la revente.
Depuis le 15 février 2025, pour les cessions concernées, les amortissements pratiqués dans le cadre du régime réel LMNP doivent en principe être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière.
Cette évolution réduit l’avantage fiscal historique du LMNP à la revente.
Il faut néanmoins distinguer deux choses :
- Le régime micro-BIC, qui ne permet pas de déduire des amortissements réels.
- Le régime réel, qui permet de déduire des amortissements et peut entraîner leur réintégration lors de la cession.
Des exceptions légales existent notamment pour certaines résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées et résidences pour personnes handicapées.
Le LMNP reste potentiellement avantageux, mais il faut désormais comparer la fiscalité pendant la détention et celle de la sortie.
5. Quel régime choisir selon son projet ?
Vous recherchez la simplicité
La location nue au micro-foncier peut être adaptée si vos revenus restent sous 15 000 € et que vos charges sont limitées.
Le LMNP au micro-BIC peut également convenir lorsque les recettes sont modestes et que l’abattement de 50 % est supérieur aux charges réelles.
Vous financez votre bien à crédit
Le régime réel mérite une simulation.
En location nue, les intérêts d’emprunt et les charges éligibles peuvent réduire le revenu foncier imposable.
En LMNP, les intérêts d’emprunt, les charges et les amortissements peuvent réduire le résultat BIC.
Vous souhaitez maximiser votre rentabilité fiscale
Le LMNP au réel peut être particulièrement intéressant pour un logement acquis à un prix élevé par rapport aux loyers, avec du mobilier et des charges amortissables.
Cependant, il faut intégrer les frais comptables et la fiscalité à la revente.
Vous privilégiez la détention longue et la stabilité
La location nue peut offrir une gestion plus simple, un marché locatif plus large selon le secteur et une fiscalité immobilière connue.
Elle est particulièrement pertinente pour les investisseurs qui souhaitent éviter les contraintes de gestion liées au mobilier et aux rotations locatives.
6. Exemple comparatif : un investissement de 200 000 €
Prenons un appartement acheté 200 000 €, générant 12 000 € de loyers annuels.
En supposant que les conditions d’accès aux régimes micro soient remplies :
Location nue au micro-foncier :
- Loyers : 12 000 €
- Abattement : 3 600 €
- Base imposable : 8 400 €
Location meublée longue durée au micro-BIC 2026 :
- Recettes : 12 000 €
- Abattement : 6 000 €
- Base imposable : 6 000 €
La location meublée présente ici une base imposable inférieure de 2 400 €.
Mais cette comparaison ne suffit pas à déterminer la meilleure rentabilité.
Il faut encore prendre en compte :
- Le coût de l’ameublement.
- Les charges d’exploitation.
- Les éventuels frais de gestion.
- Les périodes de vacance locative.
- Le coût comptable du régime réel.
- Les cotisations et prélèvements sociaux applicables.
- La fiscalité à la revente.
Le rendement net après fiscalité est le véritable indicateur à comparer.
Conclusion
En 2026, le LMNP reste une option fiscale intéressante, notamment grâce au régime réel et aux amortissements.
La location nue conserve cependant des avantages en matière de simplicité, de gestion et de stabilité locative.
Il n’existe pas de régime universellement supérieur.
Le choix doit être effectué à partir d’une simulation complète sur la durée de détention envisagée, et non sur le seul montant de l’impôt payé la première année.
Sources officielles :
- Impôts.gouv.fr — Régimes d’imposition des locations
- BOFiP — Actualisation des seuils fiscaux 2026
- Impôts.gouv.fr — Fiscalité de la plus-value en LMNP
- Impôts.gouv.fr — Déclaration des loyers d’une location nue
Fichier complet : Simulateur investissement locatif 2026 (LMNP, loi Le Meur)
Les 7 régimes comparés pour le même bien (nu, LMNP, meublé de tourisme classé ou non), cash-flow sur 25 ans, plus-value avec réintégration des amortissements, graphiques. Excel (compatible Google Sheets).
Fichier Excel, compatible Google Sheets