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Simulateur LMNP 2026 : méthode de calcul et exemple chiffré
Avant d'acheter un appartement à louer meublé, trois questions comptent : combien sortirez-vous de votre poche chaque mois, combien d'impôt paierez-vous selon le régime, et que vous restera-t-il à la revente ? Voici la méthode pas à pas, avec un exemple entièrement chiffré.
Les règles 2026 à connaître
| Régime | Règle 2026 |
|---|---|
| LMNP longue durée, micro-BIC | Recettes jusqu'à 83 600 € ; abattement forfaitaire de 50 % (minimum 305 €). |
| LMNP au réel | Charges réelles, intérêts et amortissements déductibles ; l'amortissement ne peut pas créer de déficit (il est reporté). |
| Location nue, micro-foncier | Loyers jusqu'à 15 000 € ; abattement de 30 %. |
| Prélèvements sociaux | 18,6 % sur les revenus LMNP ; 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières. |
| Revente | Pour les cessions depuis le 15/02/2025, les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans la plus-value (sauf exceptions : résidences étudiantes, seniors, EHPAD). |
La méthode en 5 étapes (extrait gratuit)
- Coût total du projet = prix + notaire + travaux + mobilier + frais de dossier.
- Mensualité du crédit = C × t ÷ (1 − (1 + t)−n), où C est le capital emprunté, t le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mois.
- Loyers encaissés = loyer mensuel × (12 − mois de vacance).
- Impôt de l'année : au micro-BIC, (loyers × 50 %) × (TMI + 18,6 %) ; au réel, (loyers − charges − intérêts − amortissements admis) × (TMI + 18,6 %), jamais en dessous de zéro.
- Enrichissement net à l'horizon = cash-flow cumulé après impôt + capital remboursé + plus-value nette de revente (prix de revente − frais de vente − impôts sur la plus-value − coût total du projet).
L'exemple chiffré
Exemple illustratif, pas une recommandation : T2 ancien de 45 m² dans une ville moyenne type.
| Hypothèse | Valeur |
|---|---|
| Prix / notaire / travaux / mobilier / frais de dossier | 78 000 € / 6 100 € / 4 000 € / 3 500 € / 1 200 € |
| Coût total ; apport | 92 800 € ; 9 300 € |
| Crédit | 83 500 € sur 25 ans à 3,45 % (+ assurance 0,25 %) |
| Mensualité hors assurance | 415,78 € |
| Loyer meublé ; loyer nu ; vacance | 590 € ; 520 € ; 0,5 mois par an |
| Tranche marginale d'imposition (TMI) | 30 % |
| Revalorisation du bien | 1 % par an (prudent) |
Impôt de la première année : micro-BIC ou micro-foncier
| Calcul | LMNP micro-BIC | Nu micro-foncier |
|---|---|---|
| Loyers encaissés (11,5 mois) | 6 785,00 € | 5 980,00 € |
| Base imposable | 3 392,50 € (50 %) | 4 186,00 € (70 %) |
| Impôt sur le revenu à 30 % | 1 017,75 € | 1 255,80 € |
| Prélèvements sociaux | 631,01 € (18,6 %) | 719,99 € (17,2 %) |
| Total | 1 648,76 € | 1 975,79 € |
Ce que donnent les régimes sur 25 ans
| Régime | Cash-flow an 1 (par mois) | Enrichissement net 10 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| LMNP longue durée, réel | −95 € | 5 107 € | 40 306 € | 67 718 € |
| LMNP longue durée, micro-BIC | −202 € | −8 597 € | 16 133 € | 35 369 € |
| Location nue, réel | −72 € | −1 274 € | 23 138 € | 39 587 € |
| Location nue, micro-foncier | −275 € | −17 920 € | −3 881 € | 9 437 € |
Lecture : au réel, l'effort d'épargne est d'environ 95 € par mois la première année. Sur 25 ans, l'enrichissement net de 67 718 € se décompose ainsi : cash-flow cumulé −13 945 € + capital remboursé 83 500 € + plus-value nette −1 836 € (revente 100 030 € − frais 5 001 € − impôts 4 065 €, avec réintégration de 53 040 € d'amortissements − coût total 92 800 €).
Dans cet exemple, le micro-BIC coûte cher : il taxe la moitié des loyers alors que le résultat réel, après intérêts et charges, est presque nul. Ce n'est pas une règle générale : refaites le calcul avec vos chiffres.
Limites de la méthode
- L'impôt est calculé à votre TMI, sans recalcul complet du barème ni du quotient familial.
- Le résultat dépend fortement du prix de revente supposé : il n'est pas garanti.
- Au-delà de 23 000 € de recettes, des cotisations sociales peuvent s'appliquer (LMP) : elles ne sont pas modélisées ici.
Fichier complet : Simulateur investissement locatif 2026 (LMNP, loi Le Meur)
Les 7 régimes comparés pour le même bien (nu, LMNP, meublé de tourisme classé ou non), cash-flow sur 25 ans, plus-value avec réintégration des amortissements, graphiques. Excel (compatible Google Sheets), avec cet exemple pré-rempli.
Fichier Excel, compatible Google Sheets