Dépôt de garantie : combien peut retenir un propriétaire et sous quel délai doit-il le restituer ?

Mis à jour le 5 novembre 2026

Dépôt de garantie : quelles sont les règles pour les propriétaires et les locataires ?

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au début d’une location afin de couvrir certains manquements éventuels à ses obligations.

Il peut notamment servir à couvrir des loyers ou charges impayés, des dégradations imputables au locataire ou certaines réparations locatives non effectuées.

Son montant, les conditions de retenue et les délais de restitution sont strictement encadrés.

1. Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?

Le plafond dépend du type de location.

Ces plafonds concernent les baux d’habitation à usage de résidence principale dans leur régime habituel.

Le montant doit être indiqué dans le contrat.

Un propriétaire ne peut pas augmenter librement le dépôt de garantie pendant le bail ou lors de son renouvellement.

2. Quel délai pour restituer le dépôt de garantie ?

Le délai dépend de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Location vide :

• Un mois maximum si les deux états des lieux sont conformes.
• Deux mois maximum lorsqu’il existe des différences justifiant des retenues.

Location meublée :

• Deux mois maximum.

Le délai commence à courir à partir de la restitution des clés par le locataire, selon les modalités prévues par la réglementation.

Le propriétaire doit donc organiser correctement la remise des clés et conserver une preuve de la date de restitution.

3. Dans quels cas le propriétaire peut-il retenir une somme ?

Le propriétaire ne peut pas conserver arbitrairement tout ou partie du dépôt de garantie.

Les retenues doivent correspondre à une dette réelle ou à un dommage imputable au locataire.

Elles peuvent notamment concerner :

• Des loyers impayés.
• Des charges restant dues.
• Des dégradations constatées à la sortie.
• Des réparations locatives non effectuées.
• Des équipements manquants ou détériorés.

Les justificatifs doivent permettre d’établir la réalité du montant retenu.

Le propriétaire peut notamment utiliser les états des lieux, des photographies, des factures, des devis et les documents comptables nécessaires.

4. Usure normale ou dégradation : quelle différence ?

C’est l’une des principales sources de litiges.

L’usure normale correspond à la détérioration progressive d’un équipement ou d’un revêtement résultant d’une utilisation normale du logement.

Exemples :

• Une peinture qui vieillit naturellement.
• Un sol qui présente une usure normale.
• Des joints qui se dégradent avec le temps.
• Un équipement dont la durée de vie est arrivée à son terme.

À l’inverse, une vitre cassée, une porte détériorée par un choc ou un équipement volontairement endommagé peuvent constituer des dégradations imputables au locataire.

Le propriétaire doit distinguer la vétusté de la détérioration anormale.

Une grille de vétusté peut être utilisée pour encadrer cette distinction lorsqu’elle a été prévue dans le cadre applicable au bail.

5. Peut-on retenir une somme pour des charges non régularisées ?

Oui, dans certaines situations.

En copropriété, lorsque les comptes ne sont pas encore définitivement approuvés, le propriétaire peut conserver une provision justifiée dans la limite de 20 % du dépôt de garantie pour les charges restant à régulariser.

Le solde doit ensuite être reversé dans le délai prévu après l’approbation définitive des comptes.

Cette possibilité ne constitue pas une autorisation générale de conserver une partie du dépôt sans justification.

6. Que risque un propriétaire qui restitue le dépôt en retard ?

Le non-respect des délais peut entraîner une pénalité financière.

Lorsque le dépôt de garantie n’est pas rendu dans le délai légal, la somme restant due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Cette majoration ne s’applique toutefois pas dans certains cas, notamment lorsque le retard est imputable à l’absence de communication de la nouvelle adresse du locataire.

Le locataire doit mettre le propriétaire en demeure de restituer la somme due.

7. Comment éviter les litiges au moment du départ ?

Le propriétaire doit préparer la sortie du locataire comme une opération documentée.

Les bonnes pratiques consistent à :

1. Réaliser un état des lieux de sortie précis.
2. Le comparer avec l’état des lieux d’entrée.
3. Photographier les éventuelles dégradations.
4. Identifier les réparations réellement imputables au locataire.
5. Conserver les factures et justificatifs.
6. Calculer le montant exact à restituer.
7. Effectuer le remboursement dans le délai applicable.

Un état des lieux trop vague rend les retenues difficiles à justifier.

Conclusion

Le dépôt de garantie protège le propriétaire contre certains manquements du locataire, mais il ne constitue pas une réserve financière librement utilisable.

Le bailleur doit respecter les plafonds, justifier les retenues et restituer le solde dans les délais légaux.

Une gestion rigoureuse des états des lieux et des justificatifs permet de réduire considérablement les risques de contentieux.

Sources officielles :

• Service Public — Dépôt de garantie dans un bail d’habitation
• Loi du 6 juillet 1989 — Rapports locatifs

Réglementation vérifiée au 5 novembre 2026. Les règles peuvent varier selon le type de bail et les clauses légalement applicables.

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