Sommaire
- 1. Les trois grandes catégories de charges récupérables
- Les dépenses liées aux services du logement
- L’entretien des parties communes
- Les taxes et redevances récupérables
- 2. Quelles charges restent à la charge du propriétaire ?
- 3. Provisions sur charges ou forfait : quelle différence ?
- Les provisions sur charges
- Le forfait de charges
- 4. Comment calculer la régularisation annuelle ?
- 5. Quels justificatifs fournir au locataire ?
- 6. Quel délai pour réclamer les charges ?
- 7. Comment éviter les erreurs de facturation ?
- Conclusion
Charges locatives : quelles dépenses un propriétaire peut-il récupérer auprès de son locataire ?
Quelles charges un propriétaire peut-il récupérer auprès de son locataire ?
Lorsqu’un logement est loué, le propriétaire doit supporter certaines dépenses liées à la détention et à l’entretien du bien.
Une partie de ces dépenses peut toutefois être récupérée auprès du locataire.
Ces sommes sont appelées charges locatives ou charges récupérables.
Mais attention : toutes les dépenses payées par le propriétaire ne peuvent pas être refacturées.
La liste des charges récupérables est encadrée par la réglementation.
1. Les trois grandes catégories de charges récupérables
Les charges locatives sont principalement réparties en trois catégories.
Les dépenses liées aux services du logement
Elles concernent notamment :
- L’eau froide et l’eau chaude collective.
- Le chauffage collectif dans les conditions prévues.
- L’électricité des parties communes.
- Certains frais d’entretien des équipements collectifs.
- Les frais d’exploitation des compteurs concernés.
L’entretien des parties communes
Le propriétaire peut récupérer certaines dépenses d’entretien courant et de menues réparations.
Cela concerne notamment :
- Le nettoyage des parties communes.
- L’entretien courant des ascenseurs.
- Certains produits et équipements de nettoyage.
- L’entretien des espaces verts.
- Certaines dépenses liées au personnel d’entretien.
Les règles applicables aux gardiens et concierges dépendent notamment des tâches effectivement réalisées.
Les taxes et redevances récupérables
La principale taxe concernée est la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
Le propriétaire la paie via son avis de taxe foncière, mais peut demander son remboursement au locataire.
Les frais de gestion associés à cette taxe ne sont toutefois pas récupérables.
La taxe foncière elle-même ne peut pas être refacturée au locataire.
2. Quelles charges restent à la charge du propriétaire ?
Il existe une distinction importante entre les charges récupérables et les dépenses liées à la propriété du logement.
Le propriétaire conserve notamment à sa charge, selon les règles applicables :
- Les grosses réparations.
- Les travaux importants de toiture.
- Les travaux structurels.
- Les dépenses d’amélioration de l’immeuble.
- Les frais de gestion qui ne figurent pas dans la liste réglementaire.
- Les honoraires de syndic non récupérables.
- La part non récupérable de la taxe foncière.
Une dépense ne devient pas récupérable simplement parce qu’elle a été payée pour l’immeuble.
Il faut qu’elle entre dans les catégories prévues par les textes.
3. Provisions sur charges ou forfait : quelle différence ?
Deux systèmes peuvent être utilisés selon le type de location.
Les provisions sur charges
Le locataire verse chaque mois une provision en complément du loyer.
Le propriétaire procède ensuite à une régularisation sur la base des dépenses réellement engagées.
Si les provisions étaient insuffisantes, un complément peut être demandé.
Si elles étaient trop élevées, le propriétaire doit restituer le trop-perçu.
Le forfait de charges
Le forfait correspond à un montant fixe prévu dans le contrat.
Il est notamment utilisé dans les locations meublées et le bail mobilité.
Il ne fait pas l’objet d’une régularisation annuelle sur les dépenses réelles.
Le propriétaire ne peut donc pas réclamer un supplément simplement parce que ses dépenses ont été supérieures au forfait prévu.
Le montant du forfait doit cependant rester raisonnable et cohérent avec les charges du logement.
4. Comment calculer la régularisation annuelle ?
Prenons l’exemple d’un appartement dans lequel le locataire verse 120 € de provisions mensuelles.
Sur une année :
120 × 12 = 1 440 € de provisions versées.
Après vérification des comptes, les charges réellement récupérables s’élèvent à 1 560 €.
La différence est de :
1 560 − 1 440 = 120 €.
Le propriétaire peut réclamer les 120 € supplémentaires, à condition que les dépenses soient justifiées et récupérables.
Dans le cas inverse, si les charges réelles n’étaient que de 1 300 €, le propriétaire devrait restituer 140 € au locataire.
5. Quels justificatifs fournir au locataire ?
Le propriétaire doit pouvoir justifier les montants réclamés.
Le décompte annuel doit permettre de comprendre :
- Les différentes catégories de dépenses.
- Les montants récupérables.
- Les règles de répartition.
- Les provisions déjà réglées.
- Le solde restant dû.
Les justificatifs doivent être tenus à disposition du locataire pendant les six mois qui suivent l’envoi du décompte.
Le locataire peut demander à consulter les factures et documents relatifs aux dépenses.
6. Quel délai pour réclamer les charges ?
Le propriétaire dispose en principe de trois ans pour réclamer les charges locatives impayées ou procéder à une régularisation.
Le locataire dispose du même délai pour demander le remboursement de charges indûment versées.
Une régularisation tardive reste donc possible, sous réserve des règles applicables.
Si le propriétaire régularise les charges plus d’un an après leur exigibilité, le locataire peut demander un paiement échelonné sur douze mois du complément réclamé.
7. Comment éviter les erreurs de facturation ?
Une gestion rigoureuse permet d’éviter les conflits.
Le propriétaire doit notamment :
- Conserver les justificatifs de toutes les dépenses.
- Identifier les charges réellement récupérables.
- Distinguer les dépenses courantes des grosses réparations.
- Vérifier les clés de répartition en copropriété.
- Calculer les provisions sur une base réaliste.
- Réaliser la régularisation chaque année.
- Respecter les délais de communication et de conservation des justificatifs.
Une erreur fréquente consiste à récupérer une dépense simplement parce qu’elle apparaît sur le relevé de charges du syndic.
Or, le relevé de copropriété contient des dépenses récupérables et non récupérables.
Il faut donc effectuer le tri avant de transmettre le décompte au locataire.
Conclusion
Les charges locatives constituent un mécanisme de remboursement de certaines dépenses liées à l’usage du logement.
Elles ne permettent pas au propriétaire de transférer l’intégralité des coûts de détention ou d’entretien du bien à son locataire.
La distinction entre dépenses récupérables et non récupérables est indispensable pour établir une régularisation conforme.
Sources officielles :
- Économie.gouv.fr — Quelles charges récupérer auprès du locataire ?
- Service Public — Charges récupérables
- Légifrance — Article 23 de la loi du 6 juillet 1989
Règles vérifiées au 5 novembre 2026. La liste réglementaire des charges récupérables doit être consultée pour chaque dépense particulière.
Fichier complet : Simulateur investissement locatif 2026 (LMNP, loi Le Meur)
Les 7 régimes comparés pour le même bien (nu, LMNP, meublé de tourisme classé ou non), cash-flow sur 25 ans, plus-value avec réintégration des amortissements, graphiques. Excel (compatible Google Sheets).
Fichier Excel, compatible Google Sheets